Huvudregeln: hyresgästen ersätter skador genom vårdslöshet
Enligt 12 kap. 24 § jordabalken ska hyresgästen vårda lägenheten väl. Hyresgästen ska ersätta skada som uppkommer genom vårdslöshet eller försummelse, av hyresgästen själv eller av någon som hör till hushållet, gästar hyresgästen eller som hyresgästen har släppt in. Det som däremot är normalt slitage ingår i hyran.
| Situation | Vem betalar oftast? |
|---|---|
| Normalt slitage efter vanligt boende | Hyresvärden |
| Skada som fanns vid inflyttningen | Hyresvärden |
| Skada orsakad av hyresgästen eller gäst genom vårdslöshet | Hyresgästen |
| Fel i installationer som hyresgästen inte orsakat | Hyresvärden |
| Skada som hyresgästen inte anmält i tid och som därför förvärrats | Kan helt eller delvis bli hyresgästen |
| Bristfällig flyttstädning | Hyresgästen, om hyresvärden behöver beställa städning |
Hyresvärden har bevisbördan
Det är i regel hyresvärden som behöver visa att skadan har uppstått under hyrestiden och att hyresgästen har orsakat den. Utan inflyttningsprotokoll eller bilder kan det vara svårt. Det är därför ett besiktningsprotokoll från båda tillfällena är det viktigaste underlaget för båda parter.
Hur beräknas ersättningen?
Ersättningen ska motsvara den faktiska skadan, inte kostnaden för att göra allt nytt. Det innebär att ytskiktets ålder spelar roll. Har en tapet, en golvmatta eller en köksbänk redan nått eller närmar sig slutet av sin normala livslängd blir ersättningen lägre, ibland ingen alls. Begär därför alltid ett specificerat underlag: vad som har skadats, vad åtgärden kostar och hur gammalt ytskiktet var.
Kom ihåg tvåårsfristen
Krav som grundar sig på hyresavtalet ska enligt 12 kap. 61 § jordabalken framställas genom att talan väcks inom två år efter att hyresgästen lämnade lägenheten. Spara protokoll, bilder och mejl minst så länge.
Om du inte håller med om kravet
- Invänd skriftligt så snart som möjligt och förklara varför, punkt för punkt.
- Begär underlag: bilder, fakturor eller offerter och uppgift om ytskiktets ålder.
- Hänvisa till inflyttningsprotokollet och dina egna bilder.
- Föreslå en lösning, till exempel att du åtgärdar själv eller ett lägre belopp med hänsyn till ålder.
- Sök stöd hos Hyresgästföreningen om du är medlem, eller hos en jurist.
- Om ni inte blir överens kan frågan prövas i allmän domstol. Tvister om lägre belopp handläggs som förenklat tvistemål.
För dig som hyr ut
- Dokumentera skicket vid inflyttning, med bilder kopplade till rätt rum.
- Vid utflyttning: beskriv observationen först, bedöm ansvar separat.
- Specificera kravet med belopp och underlag, och ta hänsyn till ålder.
- Vid andrahandsuthyrning: kvitta mot depositionen bara det som följer av avtalet. Läs om deposition och tvist.
Bygg ett underlag som håller
Protokoll med bilder för in- och utflyttning. Ladda ner gratis som PDF.
Källor: 12 kap. jordabalken och Konsumentverket om rättigheter som hyresgäst. Texten är allmän information och inte juridisk rådgivning.
Vanliga frågor
Måste hyresgästen betala för alla skador?
Nej. Hyresgästen ansvarar för skador som orsakats genom vårdslöshet eller försummelse, av hyresgästen själv eller av till exempel någon i hushållet eller en gäst. Normalt slitage och skador som hyresgästen inte orsakat ska inte debiteras.
Hur lång tid har hyresvärden på sig att kräva ersättning?
Krav som grundar sig på hyresavtalet ska enligt 12 kap. 61 § jordabalken framställas genom att talan väcks inom två år från att hyresgästen lämnade lägenheten.
Täcker hemförsäkringen skador på hyreslägenheten?
Ibland kan ansvarsdelen i hemförsäkringen täcka skador på hyrd bostad, men villkoren skiljer sig. Kontrollera med ditt försäkringsbolag.
Var prövas en tvist om ersättning för skador?
Ersättningskrav prövas av allmän domstol. Gäller tvisten ett lägre belopp, högst ett halvt prisbasbelopp, handläggs den som ett förenklat tvistemål med begränsade rättegångskostnader.
Vem ansvarar vid andrahandsuthyrning?
Mot den egna hyresvärden eller föreningen är det i regel förstahandshyresgästen eller bostadsrättshavaren som ansvarar. Denne kan i sin tur kräva andrahandshyresgästen enligt avtalet mellan dem.
Senast uppdaterad 4 november 2026. Allmän information som inte ersätter juridisk rådgivning i ett enskilt ärende.