Vad är en avflyttningsbesiktning?
En avflyttningsbesiktning, eller flyttbesiktning, är en genomgång av lägenheten när en hyresgäst flyttar ut. Hyresvärden, ofta via en förvaltare eller besiktningsman, kontrollerar golv, väggar, kök, badrum och utrustning och noterar avvikelser i ett avflyttningsprotokoll. Syftet är att skilja normalt slitage från skador som hyresgästen kan bli ersättningsskyldig för.
Besiktningen är som mest rättvis när det finns något att jämföra med. Har lägenheten ett inflyttningsprotokoll med bilder blir det mycket lättare att visa vad som fanns innan och vad som har tillkommit.
När görs besiktningen vid avflyttning?
Många hyresvärdar gör två besök:
- Förbesiktning några veckor före flytten. Du får veta vad som behöver lagas och kan åtgärda det själv innan.
- Slutbesiktning när lägenheten är tömd och städad, ofta samma dag som nycklarna lämnas tillbaka.
Hyr du ut själv, till exempel i andra hand, räcker det ofta med en gemensam genomgång på utflyttningsdagen, så länge ni har ett protokoll från inflyttningen att jämföra med. Läs mer i guiden om besiktningsprotokoll vid andrahandsuthyrning.
Checklista för avflyttningsbesiktning, rum för rum
Använd listan för att förbereda dig, eller som underlag när du själv besiktar. Skriv gärna ut den.
Hall och förråd
- Ytterdörr, lås, ringklocka och brevinkast fungerar
- Golv och trösklar: repor, fläckar, lösa lister
- Garderober: dörrar, hyllor och gångjärn
- Förråd och eventuell vind/källare är tömda
- Alla nycklar, taggar och passerkort finns
Kök
- Spis, ugn och fläkt: rengjorda och fungerande
- Kyl och frys: avfrostade, rengjorda och tömda
- Diskmaskin: filter rengjort, inga läckage
- Bänkskiva: brännmärken, skär, fuktskador vid diskho
- Skåpluckor och lådor: hela och stängs ordentligt
- Golv framför spis, kyl och diskmaskin
Vardagsrum och sovrum
- Väggar: hål, märken, tejprester och avvikande färg
- Golv: repor, intryck efter möbler, vattenfläckar
- Tak och taklampor/takkrokar
- Fönster, fönsterbänkar och persienner
- Element och termostater
- Eluttag och strömbrytare
Badrum
- Kakel och fogar: sprickor, borrhål, missfärgning
- Golvbrunn rengjord
- Toalett, handfat och blandare utan läckage
- Badkar eller duschplats: skador i emalj eller ytskikt
- Spegelskåp, ventilation och belysning
Balkong och övrigt
- Balkong tömd och sopad
- Brandvarnare finns och fungerar
- Mätarställning noterad om du har egen elmätare
- Egna installationer borttagna eller överenskomna skriftligt
Gör protokollet i mobilen
Gå igenom rummen, fotografera anmärkningar och ladda ner avflyttningsprotokollet som PDF. Gratis och utan konto.
Vad kan hyresgästen debiteras för?
Enligt 12 kap. 24 § jordabalken ska hyresgästen vårda lägenheten och ersätta skador som uppkommer genom vårdslöshet eller försummelse, av hyresgästen själv eller av till exempel någon i hushållet eller en gäst. Normalt slitage ingår i hyran och ska inte debiteras. Var gränsen går bedöms från fall till fall, se guiden om normalt slitage.
| Typ av brist | Brukar räknas som | Kommentar |
|---|---|---|
| Enstaka små tavelhål | Normalt slitage | Många eller stora hål kan bedömas annorlunda |
| Brännmärke i bänkskiva | Skada | Ålder på bänkskivan påverkar beloppet |
| Djupa repor eller vattenskada i parkett | Ofta skada | Lätta gångspår är slitage |
| Väggar målade i avvikande färg utan tillstånd | Kan debiteras | Kontrollera vad som är avtalat |
| Borrhål i kakel | Ofta skada | Särskilt om tätskiktet kan ha påverkats |
| Bristande flyttstädning | Kan debiteras | Hyresvärden kan beställa städning på din bekostnad |
| Saknade nycklar | Kan debiteras | Kan innebära byte av lås |
Hyresvärden har bevisbördan för att en skada uppstått under din hyrestid och genom vållande. Ersättningen ska också ta hänsyn till hur gammalt ytskiktet var, eftersom en tio år gammal tapet inte är värd lika mycket som en ny. Mer om detta i vem som betalar skador vid avflyttning.
Så förbereder du dig inför flyttbesiktningen
- Ta fram inflyttningsprotokollet och dina egna bilder från när du flyttade in.
- Gå igenom checklistan ovan några veckor innan och åtgärda småsaker, som att spackla tavelhål eller byta trasiga lampor.
- Ta bort egna installationer som inte är godkända, till exempel extra hyllor, tv-fästen eller kontaktfilm.
- Flyttstäda ordentligt, inklusive bakom spis och kyl, ugn, fläktfilter och golvbrunn. Se vår checklista för flytt från lägenhet.
- Fotografera lägenheten när den är tom och städad, med översiktsbilder och närbilder. Se hur du fotodokumenterar.
- Var med vid besiktningen och läs protokollet innan du skriver under.
Vad ska ett avflyttningsprotokoll innehålla?
Ett tydligt avflyttningsprotokoll innehåller adress och lägenhetsnummer, datum, närvarande personer, rum för rum med kontrollpunkter, beskrivning av varje anmärkning, bilder, antal återlämnade nycklar och underskrifter. Skriv observationen först och bedömningen sedan, till exempel ”Kök – golv: repa ca 8 cm framför kylskåpet. Fanns inte i inflyttningsprotokollet.”
Håller du inte med?
Skriv din invändning i protokollet eller skicka den skriftligt via e-post samma dag. Hänvisa till bilder och till inflyttningsprotokollet. Läs om vad som gäller i skador vid avflyttning.
Hyresgästföreningen beskriver också hur en lägenhetsbesiktning går till, och Konsumentverket har en vägledning om rättigheter som hyresgäst.
Vanliga frågor
Måste jag vara med på avflyttningsbesiktningen?
Det är inget krav, men det är starkt rekommenderat. Är du på plats kan du se vad som noteras, ställa frågor och skriva in dina invändningar direkt i protokollet.
Måste jag skriva under avflyttningsprotokollet?
En underskrift brukar betyda att du har tagit del av protokollet, inte nödvändigtvis att du håller med om allt. Håller du inte med kan du skriva det bredvid underskriften, till exempel ”Delar inte bedömningen av punkt 4, kök – golv”.
Hur länge efter flytten kan hyresvärden kräva ersättning?
Enligt 12 kap. 61 § jordabalken ska hyresvärden väcka talan om krav som grundar sig på hyresavtalet inom två år från att hyresgästen lämnade lägenheten. Därför är det klokt att spara protokoll och bilder minst så länge.
Vad är skillnaden mellan förbesiktning och slutbesiktning?
Vid förbesiktningen, några veckor före flytten, får du veta vad som behöver åtgärdas. Slutbesiktningen görs när lägenheten är tömd och städad, ofta i samband med att nycklarna lämnas.
Ingår städningen i besiktningen?
Ofta kontrolleras även flyttstädningen. Brister i städningen kan leda till att hyresvärden beställer städning och skickar fakturan till dig, så gå igenom en städchecklista innan.
Senast uppdaterad 4 november 2026. Allmän information som inte ersätter juridisk rådgivning i ett enskilt ärende.