Kort sammanfattning
- Hyresrätt: kräver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyran ska vara skälig.
- Bostadsrätt: kräver föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyran avtalas enligt privatuthyrningslagen.
- Alltid: skriftligt kontrakt, besiktningsprotokoll med bilder och tydliga villkor för depositionen.
Två regelverk: hyresrätt eller ägd bostad
Hyr du själv lägenheten med hyresrätt gäller hyreslagen i 12 kap. jordabalken även för andrahandsuthyrningen. Äger du bostaden, som en bostadsrätt, ett hus eller en ägarlägenhet, gäller i stället privatuthyrningslagen (2026:772) för nya avtal från den 1 juli 2026. Den ersatte den tidigare lagen om uthyrning av egen bostad, som fortfarande gäller för avtal som ingicks innan.
| Hyresrätt i andra hand | Ägd bostad (t.ex. bostadsrätt) | |
|---|---|---|
| Tillstånd | Hyresvärdens samtycke eller hyresnämnden | Föreningens samtycke (bostadsrätt) eller hyresnämnden |
| Krav på skäl | Beaktansvärda skäl | Skäl |
| Hyra | Skälig, utgår från din egen hyra | Fast belopp, får inte vara väsentligt högre än jämförbara |
| Lag | 12 kap. jordabalken | Privatuthyrningslagen (2026:772) |
Steg 1: Få tillstånd
Hyresrätt
Du behöver hyresvärdens skriftliga samtycke. Säger hyresvärden nej kan du ansöka hos hyresnämnden, som kan ge tillstånd om du har beaktansvärda skäl. Exempel som ofta godtas är arbete eller studier på annan ort, att provbo med en partner eller en längre utlandsvistelse. Tillståndet ges normalt för en begränsad tid.
Bostadsrätt
Du behöver bostadsrättsföreningens samtycke. Läs mer i guiden hyra ut bostadsrätt.
Steg 2: Sätt rätt hyra
Hyresrätt: Utgå från din egen hyra. Hyr du ut fullt möblerat godtas ofta ett påslag på upp till omkring 15 procent. Andra tillägg, till exempel för el eller bredband, bör motsvara den faktiska kostnaden. Andrahandshyresgästen kan få hyran prövad av hyresnämnden och få tillbaka det som betalats för mycket.
Ägd bostad: Enligt privatuthyrningslagen avtalar ni hyran som ett fast belopp. Hyresgästen kan begära att hyresnämnden prövar hyran, och om den är väsentligt högre än vad liknande bostäder normalt hyrs ut för kan den sänkas. En sänkning gäller i regel från ansökningsdagen och för mycket betald hyra ska betalas tillbaka med ränta.
Steg 3: Skriv ett tydligt kontrakt
- Parter, adress och lägenhetsnummer
- Hyrestid, tidsbestämd eller tills vidare, och uppsägningstid
- Hyra, vad som ingår (el, bredband, möbler) och betalningsdag
- Deposition: belopp, när och hur den betalas tillbaka
- Att besiktningsprotokoll och inventarielista är bilagor till avtalet
- Regler för husdjur, rökning och egna ändringar
- Hemförsäkring för hyresgästen
- Kopia av tillstånd från hyresvärd, förening eller hyresnämnd
Steg 4: Deposition
Det finns ingen lag som anger hur stor en deposition får vara, och den nya privatuthyrningslagen innehåller ingen depositionsregel. Det viktiga är att avtalet säger hur stor den är, när den betalas tillbaka och vad som får dras av. Läs mer i få tillbaka depositionen.
Steg 5: Besiktning och dokumentation
Gör en inflyttningsbesiktning tillsammans med hyresgästen innan nycklarna lämnas över. Hyr du ut möblerat, gör även en inventarielista. Vid utflyttningen jämför ni med samma protokoll. Det är det enklaste sättet att undvika tvist om skador och deposition. Se besiktningsprotokoll vid andrahandsuthyrning.
Dokumentera innan nycklarna lämnas över
Skapa protokoll rum för rum med bilder och ladda ner som PDF att bifoga avtalet. Gratis.
Steg 6: Skatt
Intäkter från uthyrning av privatbostad deklareras som inkomst av kapital. Du får göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år, och dessutom dra av:
- Hyresrätt: den hyra du själv betalat för den uthyrda tiden.
- Bostadsrätt: den del av årsavgiften som avser den uthyrda tiden.
- Hus och ägarlägenhet: 20 procent av hyresintäkten.
Överskottet beskattas med 30 procent. Kontrollera alltid aktuella regler hos Skatteverket.
Besittningsskydd och uppsägning
En andrahandshyresgäst i en hyresrätt får som huvudregel inte besittningsskydd förrän hyresförhållandet har varat i mer än två år i följd. För avtal enligt privatuthyrningslagen gäller tre månaders uppsägningstid för avtal som gäller tills vidare, och hyresgästen kan alltid säga upp ett tidsbestämt avtal med tre månaders uppsägningstid.
Checklista för andrahandsuthyrning
- Tillstånd från hyresvärd, förening eller hyresnämnd
- Skälig hyra beräknad
- Skriftligt kontrakt med uppsägningstid
- Depositionsvillkor i avtalet
- Inflyttningsprotokoll med bilder, underskrivet av båda
- Inventarielista om möblerat
- Nycklar räknade och kvitterade
- Hemförsäkring kontrollerad, både din och hyresgästens
- Utflyttningsbesiktning bokad i god tid före hyrestidens slut
Källor: 12 kap. jordabalken, privatuthyrningslagen (2026:772). Texten är allmän information, inte juridisk eller skattemässig rådgivning.
Vanliga frågor
Får jag hyra ut min hyresrätt i andra hand?
Ja, om hyresvärden godkänner det eller om hyresnämnden ger tillstånd. Du behöver beaktansvärda skäl, till exempel arbete eller studier på annan ort, och tillståndet är normalt tidsbegränsat.
Hur mycket får jag ta i hyra för en hyresrätt i andra hand?
Utgångspunkten är din egen hyra. För en fullt möblerad lägenhet godtas ofta ett påslag på upp till omkring 15 procent. För hög hyra kan återkrävas via hyresnämnden och kan leda till att du förlorar kontraktet.
Vad gäller om jag hyr ut en bostadsrätt eller ett hus?
Då gäller privatuthyrningslagen (2026:772) för avtal som ingås från och med den 1 juli 2026. Hyran avtalas fritt som ett fast belopp, men kan sänkas av hyresnämnden om den är väsentligt högre än för jämförbara privatuthyrda bostäder.
Måste jag betala skatt när jag hyr ut i andra hand?
Ja, om intäkterna överstiger avdragen. Du får göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år, och dessutom dra av din hyra eller föreningsavgift för den uthyrda tiden. Överskottet beskattas som inkomst av kapital med 30 procent.
Vad händer om jag hyr ut utan tillstånd?
Olovlig andrahandsuthyrning är en grund för att hyresrätten kan förverkas, det vill säga att du kan förlora lägenheten. För bostadsrätt kan nyttjanderätten på motsvarande sätt förverkas.
Senast uppdaterad 4 november 2026. Allmän information som inte ersätter juridisk rådgivning i ett enskilt ärende.