GRATIS MALL & ONLINEVERKTYG
Besiktningsprotokoll
för lägenhet.
Gratis besiktningsprotokoll: gå igenom bostaden, dokumentera skicket och ladda ner ett tydligt protokoll som PDF. Börja direkt utan konto. Sparad historik och jämförelse ingår i Rumskoll Hyresvärd.
Vad är ett besiktningsprotokoll?
Ett besiktningsprotokoll är ett skriftligt dokument som beskriver en bostads skick vid ett visst datum. Det upprättas oftast vid inflyttning och avflyttning, och används för att jämföra hur lägenheten såg ut när hyresgästen flyttade in med hur den ser ut när hyresgästen flyttar ut. Det skyddar båda parter: hyresgästen slipper betala för gamla skador, och hyresvärden kan visa vad som är nytt.
När behövs ett besiktningsprotokoll?
- Vid inflyttning i en hyresrätt, för att dokumentera utgångsläget.
- Vid avflyttning, för att jämföra och notera eventuella skador.
- När du hyr ut i andra hand, där du själv ansvarar mot din hyresvärd eller förening.
- När du hyr ut din bostadsrätt, eftersom du ansvarar för lägenhetens inre skick.
- Vid möblerad uthyrning, tillsammans med en inventarielista.
Vad ska ett besiktningsprotokoll innehålla?
- Adress, lägenhetsnummer och datum
- Typ av besiktning: inflyttning eller utflyttning
- Hyresvärd och hyresgäst, samt vilka som deltog
- Rum för rum: golv, väggar, tak, fönster och utrustning
- Status per kontrollpunkt: utan anmärkning, anmärkning eller ej kontrollerat
- Saklig beskrivning av varje anmärkning: var, vad och hur stort
- Bilder kopplade till rätt rum och kontrollpunkt
- Antal nycklar, taggar och passerkort
- Mätarställning om hyresgästen har egen elmätare
- Underskrifter och eventuella invändningar
Notera även det du inte kontrollerade
Skriv ”ej kontrollerat” hellre än att lämna tomt. Då vet alla i efterhand vad protokollet säger något om, och vad det inte säger något om.
Besiktningsprotokoll rum för rum
| Rum | Kontrollera särskilt |
|---|---|
| Hall | Ytterdörr och lås, golv vid entrén, garderober, ringklocka |
| Kök | Spis, ugn, fläkt, kyl/frys, diskmaskin, bänkskiva, diskho, skåpluckor, golv framför vitvaror |
| Vardagsrum | Golv, väggar och hål, fönster och persienner, element, eluttag |
| Sovrum | Golv, väggar, garderober, fönster, element |
| Badrum | Kakel och fogar, golvbrunn, toalett, handfat, dusch/badkar, ventilation, tvättmaskin |
| Balkong och förråd | Golv och räcke, att förråd och balkong är tömda |
I verktyget ovan är Hall, Kök, Vardagsrum, Sovrum och Badrum förifyllda, med kontrollpunkterna golv, väggar, tak, fönster och utrustning. Du kan byta namn på rum och lägga till fler.
Så skriver du tydliga anmärkningar
| Otydligt | Tydligt |
|---|---|
| Repor i golvet | Kök – golv: två repor ca 8 cm framför kylskåpet (bild 1–2) |
| Hål i väggen | Sovrum – vägg vid fönster: tre små hål efter tavelkrokar |
| Hyresgästen har förstört bänken | Kök – bänkskiva: brännmärke ca 5 × 5 cm till höger om spisen |
Beskriv vad du ser, inte vem som ska betala. Bedömningen av ansvar görs separat. Läs mer om normalt slitage och skada och om att fotodokumentera lägenheten.
Vem ska skriva under?
Både hyresvärden (eller den som besiktar för hyresvärdens räkning) och hyresgästen bör skriva under, och båda ska få en kopia. En underskrift visar att man har tagit del av protokollet. Håller man inte med om en punkt skriver man det bredvid, till exempel ”Delar inte bedömningen av kök – golv”.
Hur länge ska man spara protokollet?
Spara protokoll och bilder minst två år efter att hyresgästen har flyttat ut. Enligt 12 kap. 61 § jordabalken ska hyresvärden väcka talan om krav som grundar sig på hyresavtalet inom två år från avflyttningen. Protokollet innehåller personuppgifter, så förvara det säkert och gallra när det inte längre behövs.
Gratis mall: PDF, Word eller online
I verktyget ovan kan du fylla i protokollet direkt i mobilen med bilder, eller ladda ner en tom PDF-mall och en Word-mall för att fylla i på papper. Osäker på vilket du ska välja? Läs besiktningsprotokoll i Word, PDF eller app.
Så använder du protokollet
- Fyll i bostad, datum och vilka som deltar.
- Gå igenom varje rum. Notera även punkter som inte har kontrollerats.
- Fotografera både hela ytan och detaljer. Ange var en anmärkning finns.
- Granska PDF:en tillsammans och dokumentera eventuella invändningar.
Vanliga frågor
Är besiktningsprotokollet gratis?
Ja. Tomma PDF- och Word-mallar, protokoll med bilder och färdig PDF-export är gratis. Sparade bostäder, bildhistorik och jämförelse kräver Rumskoll Hyresvärd.
Måste man göra ett besiktningsprotokoll?
Det finns inget generellt lagkrav. Men utan protokoll blir det svårt för både hyresvärd och hyresgäst att visa vilket skick bostaden hade, vilket är vanligt i tvister om skador och deposition.
Är ett besiktningsprotokoll juridiskt bindande?
Protokollet är främst ett bevis om bostadens skick vid ett visst datum. En underskrift visar att parterna har tagit del av det. Den som inte håller med bör skriva in sin invändning. Hur ansvaret för en skada ska fördelas avgörs utifrån omständigheterna och gällande regler.
Hur länge ska man spara besiktningsprotokollet?
Minst två år efter att hyresgästen har flyttat ut, eftersom hyresvärden enligt 12 kap. 61 § jordabalken har två år på sig att väcka talan om krav som grundar sig på hyresavtalet. Som hyresvärd är det praktiskt att spara inflyttningsprotokollet under hela hyresförhållandet.
Kan jag använda protokollet för bostadsrätt eller hus?
Ja. Protokollet passar lika bra när du hyr ut en bostadsrätt, ett hus eller en ägarlägenhet. Lägg till eller byt namn på rum så att det passar bostaden.
Vad är skillnaden mot en överlåtelsebesiktning?
En överlåtelsebesiktning är en teknisk undersökning inför ett husköp. Ett besiktningsprotokoll för lägenhet dokumenterar skicket vid in- och utflyttning när bostaden hyrs ut.
Sparas mitt arbete?
Utkastet sparas i den här webbläsaren på din enhet. För att spara protokoll och bilder mellan uthyrningar behöver du ett aktivt Rumskoll Hyresvärd-abonnemang. Rensar du webbläsardata kan det lokala utkastet försvinna.
Kan jag använda det på mobilen?
Ja. Du kan fylla i kontrollpunkter och lägga till bilder från mobilen. Du behöver internet för att öppna tjänsten och spara på kontot.
Finns digital signering?
PDF:en har plats för underskrifter. Verifierad digital signering ingår ännu inte.
Senast uppdaterad 4 november 2026. Allmän information som inte ersätter juridisk rådgivning i ett enskilt ärende.